经营与管理合规性

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合计

100%

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-1- 商场经营业绩

常用的商场经营业绩指标包括出租率、掉铺率、租金收缴率、客流量等指标。

出租率是核心指标，据说王健林曾内部要求出租率90%都算失败。

常用计算公式为：

出租率=已出租面积/总出租面积×100%（通常根据面积计算）

掉铺率=商户退出经营面积/总出租面积×100%（通常根据面积计算）

万达等标杆企业重点考核租金收缴率，要求租金收缴率达到98%，如果小于97%,本项绩效考核得分为0分。

常用计算公式为：

租金收缴率=实际收缴租金总额/应收缴租金总额×100%（通常根据金额计算）

而客流量的计算方式可以参照标杆房企的数据，设定客流基准值进行考核。以大型集中商业为例，2013年年底已开业的85座万达广场平均每个广场日均客流5.2万人次，而北京朝阳大悦城这一数据达到5.7万人次。

-2- 商铺增值能力

该项指标用于衡量资产价值的提升。万达采用过程考核的方式，考核商业环境、工程环境、物业环境等因素。而更多的商业地产企业选择结果评价的方式，如商铺租金增长率、租户营业额增值率、运营分析能力等指标。通过上述指标倒逼营运人员加强租户支持和商场运营管理，充分利用租户、推广、商场会员等各方可用资源，提升商场和商铺竞争优势。例如，强化对商铺日常经营情况系统的研究分析、全力做好租户经营的基础服务、提供及时有效的改进建议等。

常用计算公式如下：

商铺租金增长率=本期租金/上期租金×100%（通常根据同比和环比两种方式计算）

租户营业额增长率=本期营业额/上期营业额×100%（通常根据同比和环比两种方式计算）

运营分析能力的考核相对定性，例如涉及商家经营业绩分析、消费者结构分析、运营模式分析等，可以每季度出具分析报告，为相关部门提供决策依据。运营数据的分析有利于提高对销售业绩的敏感度，提高管理价值。

-3- 客户满意度

商业地产的客户至少包括三类：投资者、经营租户、最终的消费者。从客户满意度视角进行考核是住宅地产中常用的方法之一，也同样适用于商业地产。但商业地产的三重客户属性赋予了满意度评价更多的内涵。

①投资者的满意度。综合反映客户对产品设计、质量、服务、销售、运营管理、物业管理、售后服务的满意程度。例如关于招商满意度指标的调查等。

②经营租户满意度。衡量运营管理能否满足商户的需求及提升销售业绩，例如针对某项特定推广活动效果的租户满意度调查等。

③商场顾客满意度。直接对于最终消费者的满意度调研，例如考核投诉处理率、投诉回复及时率等指标。

为获得更加客观的数据，标杆企业多采用第三方调查的方式获取满意度反馈数据。

企划考核--费用、计划、效果

企划推广阶段重点考核推广费用、推广计划、推广效果三大类指标。

以华润为例，其商业推广相关考核指标如下表所示：

考核纬度

考核指标

考核方式

推广费用

推广费用控制目标

费用不超过xxxx元或费用率不超过xx%

推广计划

商业推广计划完成率

根据总控计划及商业推广计划确定

推广效果

当期营销推广效果

考察当期来电来访人次情况，当期统计年度应用

品牌影响力

年度区域品牌价值情况，按照第三方调查机构进行评价

其它

诉讼仲裁发生率

年度诉讼仲裁发生件数/年度诉讼仲裁控制件数X100%

知识管理，如商业推广成果模版总结情况等

-1- 推广费用

常用计算公式如下：推广费用率=实际推广费用/预算推广费用×100%

-2- 推广计划

关于对推广计划的考核，与上文对招商计划的考核相似，一种方式是直接考核几个关键事项节点。例如，招商手册完成时间、推广方案完成时间、新闻发布会等重大活动完成时间等。另一种是将一二级节点打包考核计划完成率。常用计算公式如下：

商业推广计划完成率=已完成关键节点数量/总关键节点数量×100%

指标推广品牌排行榜_推广指标有_品牌推广的指标

-3- 推广效果

推广效果通常可以统计当期来电来访人次情况，或者通过品牌影响力抽样调查的方法来统计，但该项指标通常评价难度较大。

推广指标有_品牌推广的指标_指标推广品牌排行榜

小结：上文列举了一系列关于商业地产几个核心职能的绩效考核指标，但是如果应用到某具体企业，并非指标越多越好。关于考核指标如何选择及权重的设置，建议重点遵循三大原则：第一，权责利对等原则，根据其权责和具体工作事项筛选考核指标；第二，重点突出原则，考核指标和权重设计一定要明确阶段性的工作重点，均等则意味着方向模糊；第三，参照行业规律原则，特别是刚涉足商业地产的企业，建议结合标杆企业经验建立考核指标库。

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